هزینه‌های نقل‌وانتقال ملک: فهرست پرسش‌ها

در خرید ملک، جز قیمت، این هزینه‌ها را هم در نظر بگیرید: مالیات نقل‌وانتقال (۵ درصد ارزش معاملاتی طبق مادهٔ ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم)، بدهی و عوارض شهرداری، حق‌التحریر و حق‌الثبت دفترخانه، حق‌الزحمهٔ مشاور املاک، و در بعضی معاملات، مالیات بر عایدی سرمایه. رقم دقیق هرکدام را پیش از امضا، کتبی از دفترخانه و مشاور بخواهید و در قرارداد بنویسید هر هزینه با کیست.

این راهنما عدد نمی‌سازد. هر جا قانون عددی گفته، آن را آورده‌ایم؛ هر جا نه، گفته‌ایم از چه کسی بپرسید.

چرا این هزینه‌ها مهم‌اند؟

خانواده‌ای که بودجه‌اش را دقیق به اندازهٔ قیمت ملک بسته، روز دفترخانه ممکن است با چند قلم هزینهٔ پیش‌بینی‌نشده روبه‌رو شود. این هزینه‌ها معمولاً کوچک‌تر از قیمت ملک‌اند، ولی آن‌قدر نیستند که بشود نادیده‌شان گرفت.

بهترین کار این است که پیش از بستن پیش‌قرارداد، فهرست کامل هزینه‌ها و سهم هر طرف را روی کاغذ داشته باشید.

۱. مالیات نقل‌وانتقال

طبق مادهٔ ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم، انتقال قطعی ملک مشمول مالیاتی به نرخ ۵ درصد ارزش معاملاتی است.

ارزش معاملاتی همان قیمت قرارداد نیست. عددی است که از جدول رسمی ارزش معاملاتی املاک می‌آید و بر اساس محل، نوع و متراژ ملک تعیین می‌شود. این عدد معمولاً از قیمت بازار کمتر است.

طبق مادهٔ ۱۸۷ همان قانون، دفترخانه پیش از ثبت انتقال باید گواهی مالیاتی را ببیند. پس این مالیات باید پیش از امضای سند نهایی پرداخت شده باشد.

با کیست؟

این مالیات بر انتقال‌دهنده، یعنی فروشنده، است. اما طرفین می‌توانند در قرارداد توافق دیگری کنند. هر توافقی هست، آن را صریح بنویسید.

۲. مالیات بر عایدی سرمایه

قانون مالیات بر عایدی سرمایه در تیر ۱۴۰۴ در مجلس تصویب و در همان ماه در شورای نگهبان تأیید شد. هدف اعلام‌شدهٔ آن، کم‌کردن جذابیت خرید و فروش کوتاه‌مدت و سوداگرانه در بازارهایی مثل مسکن، خودرو، طلا و ارز است.

طبق گزارش‌های رسمی، نخستین واحد مسکونی هر خانوار معاف است. نرخ‌ها و جزئیات به مدت نگهداری ملک و نوع معامله بستگی دارد.

ما جزئیات نرخ‌ها را اینجا تکرار نمی‌کنیم، چون اجرای آن تازه است و جزئیاتش ممکن است با آیین‌نامه‌ها تغییر کند. اگر ملکی را که خیلی تازه خریده‌اید می‌فروشید، یا ملک دوم و سوم می‌خرید، از ادارهٔ مالیات یا یک مشاور مالیاتی بپرسید.

۳. عوارض و بدهی شهرداری

پیش از انتقال، ملک باید از نظر شهرداری تسویه باشد: عوارض نوسازی، و در ساختمان‌ها، گواهی پایان کار یا عدم خلاف. طبق تبصرهٔ ۸ مادهٔ ۱۰۰ قانون شهرداری، دفترخانه بدون این گواهی معاملهٔ قطعی ساختمان را انجام نمی‌دهد.

اگر ساختمان خلاف تعیین‌تکلیف‌نشده دارد، هزینهٔ آن ممکن است بزرگ باشد. پایان‌کار و عدم خلاف را ببینید.

در قرارداد بنویسید بدهی‌های شهرداری تا روز انتقال با فروشنده است.

۴. هزینه‌های دفترخانه

دفترخانه برای تنظیم سند حق‌التحریر می‌گیرد و حق‌الثبت هم برای دولت دریافت می‌شود. این رقم‌ها تعرفهٔ رسمی دارند که ممکن است هر سال به‌روز شود.

به‌جای حدس زدن، چند روز پیش از امضا از دفترخانه بخواهید برآورد دقیق را بدهد. عرف دربارهٔ اینکه کدام قلم با کدام طرف است، ممکن است متفاوت باشد؛ آن را هم در قرارداد روشن کنید.

۵. حق‌الزحمهٔ مشاور املاک

مشاوران املاک بر اساس تعرفه‌ای که برای هر استان تعیین می‌شود حق‌الزحمه می‌گیرند. در معامله‌های خرید و فروش، معمولاً هر دو طرف سهمی می‌پردازند.

از مشاور بپرسید رقم دقیق چقدر است و بخواهید در پیش‌قرارداد نوشته شود. مشاور درست‌کار از این پرسش استقبال می‌کند.

۶. کارشناسی و بازدید فنی

اگر ویلا یا ساختمان قدیمی می‌خرید، بازدید یک مهندس یا کارشناس رسمی هزینه‌ای کوچک در برابر ریسک بزرگ است. این هزینه را از اول در بودجه بگذارید.

پرسش‌های سازه‌ای را در ویلای ضدزلزله و نکات سازه آورده‌ایم.

۷. تسهیلات بانکی

اگر با وام خرید می‌کنید، بانک برای ارزیابی ملک، بیمه و تنظیم سند رهنی هزینه‌هایی دارد. شرایط آن را مستقیماً از بانک بپرسید و زمان‌بندی پرداخت وام را با زمان‌بندی قرارداد هماهنگ کنید.

۸. هزینه‌های پس از خرید

• انتقال انشعاب‌ها: آب، برق و گاز به نام شما.
• بدهی شارژ: در آپارتمان، بدهی شارژ ساختمان را پیش از تحویل تسویه کنید.
• بیمهٔ ملک: به‌خصوص بیمهٔ زلزله و آتش‌سوزی در منطقه‌ای مثل دماوند.
• تعمیرات اولیه: در ویلای خالی‌مانده، تقریباً همیشه چیزی هست.

ارزش معاملاتی و قیمت قرارداد؛ فرقشان چیست؟

این دو عدد را زیاد با هم اشتباه می‌گیرند:

قیمت قرارداد: مبلغی که شما واقعاً به فروشنده می‌پردازید.

ارزش معاملاتی: عددی که از جدول رسمی می‌آید و مبنای محاسبهٔ مالیات نقل‌وانتقال است.

چون مالیات نقل‌وانتقال بر اساس ارزش معاملاتی حساب می‌شود، نه قیمت قرارداد، رقم آن معمولاً از ۵ درصد قیمت واقعی ملک کمتر است. رقم دقیق را دفترخانه یا ادارهٔ مالیات برای پلاک شما می‌گوید.

در عوض، در قرارداد و در سامانه، همیشه قیمت واقعی را بنویسید. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات هم تصریح کرده که مبلغ قرارداد باید دقیق در آن بیاید.

یک برگهٔ ساده برای بودجه

پیش از رفتن به بازدید، یک برگه با این ستون‌ها بسازید:

• قیمت ملک.
• مالیات و عوارضی که طبق قرارداد با شماست.
• هزینهٔ دفترخانه.
• حق‌الزحمهٔ مشاور.
• کارشناسی فنی.
• تعمیرات و تجهیز اولیه.
• اسباب‌کشی.

جمع این ستون‌ها، بودجهٔ واقعی شماست. قیمت ملک را با این عدد مقایسه کنید، نه با پولی که در حساب دارید.

قرارداد، جای همهٔ این‌ها

همهٔ این اقلام در یک جا باید روشن شوند: قرارداد. در پیش‌قرارداد و سند بنویسید:

• قیمت کل و زمان‌بندی پرداخت.
• پرداخت مالیات نقل‌وانتقال با کیست.
• بدهی‌های شهرداری و انشعاب‌ها تا روز تحویل با کیست.
• حق‌الزحمهٔ مشاور چقدر است.
• هزینه‌های دفترخانه چطور تقسیم می‌شود.

طبق قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، این پیش‌قرارداد را مشاور در سامانهٔ رسمی ثبت می‌کند. پیش از آن، استعلام‌های لازم را بگیرید.

خلاصه

• مالیات نقل‌وانتقال: ۵ درصد ارزش معاملاتی، بر فروشنده مگر توافق دیگر.
• مالیات بر عایدی سرمایه: نخستین مسکن خانوار معاف؛ جزئیات را بپرسید.
• دفترخانه و مشاور: رقم دقیق را کتبی بخواهید.
• بدهی شهرداری و انشعاب‌ها: تا روز تحویل با فروشنده.
• همه چیز را در قرارداد بنویسید.

اگر در دماوند ملکی زیر نظر دارید و می‌خواهید پیش از قرارداد تصویر روشنی از هزینه‌ها داشته باشید، با دفتر املاک ۲۱۱ در گیلاوند تماس بگیرید؛ فهرست را برای معاملهٔ خودتان با هم مرور می‌کنیم.